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[머니투데이 이경숙 기자][[이로운 살림살이]<8>서민을 위한 임대주택, 경매 전략]

"예쁘고 아늑한 집에서 사는 거 어렵지 않아요. 전세로 살려면 서울시 평균 전셋값 2억3000만 원만 있으면 돼요. 2억3000만 원은 여러분의 평균 월급인 200만 원을 10년 동안 숨만 쉬고 한 푼도 안 쓰고 모았을 때 모을 수 있는 돈이예요."

개그맨 최효종 씨의 개그가 서민에겐 현실이다. 결혼을 석 달 앞둔 1976년생 노총각 정석 씨(가명, 서울시 마포구)는 아직 신혼집을 마련하지 못했다. 야근이 잦아 서울 안에 집을 얻으려 했더니 전세자금이 부족하다. 서울 안에 월셋집을 얻으면 임대료로, 수도권에 전셋집을 얻으면 택시비로, 매달 수십만 원이 나갈 판이다.

정석 씨처럼 일자리에서 멀리 가기 어려운 사람들이 나와 내 가족이 살 공간을 저렴하기 마련할 길은 없을까? '알짜' 임대주택, '반값' 경매주택에 기회가 있다.

서울시 원룸형 공공임대 조감도.

◇월 소득 200만 원 미만은 영구임대주택으로=서민이 거주할 곳을 고민할 때 먼저 알아야 할 것은 '보금자리주택'이다. 보금자리 주택이란, 공공이 재정 또는 기금의 지원을 받아 건설, 매입하여 분양 또는 임대를 목적으로 공급하는 주택을 뜻한다. 영구·국민·공공임대와 공공분약주택이 있다.

가족 소득이 도시근로자 가족 월 평균 소득의 70% 즉 3인 가족 기준으로 200여만 원 미만이면 영구임대주택 입주를 꿈 꿔볼 수 있다. 국민기초생활보장법에 의한 수급자들과 모자가정, 국가유공자한테 공급되는 주택이다.

영구임대주택의 면적은 40㎡ 이하로 임대주택 중 가장 좁다. 하지만 임대료는 가장 싸다. 서울 지역의 임대주택은 보증금이 148만 원에서 1242만 원, 월 임대료는 3만4900원에서 13만4860원이다. 입주에 대한 공고는 각 지자체가 낸다.

문제는 대기시간이다. 지난해 국감자료에 따르면 전국 영구임대주택 신청 후 평균 대기기간은 1년8개월이었다. 총 126단지 14만여 호에 대기자가 6만4372명에 이른다. 오래 살아도 내 소유가 되지는 못한다는 제한도 있다.

◇강남·판교·김포 등 유망지에 오는 기회 = 국민임대, 공공임대주택은 오래 살면 소유권을 얻을 수 있다. 국민임대는 30년 임대 후 분양 전환할 수 있다. 가구당 월평균 소득 297만4030원(3인 이하 가구 기준) 이하이면서 부동산가액이 1억2600만 원 이하, 자동차 2467만 원 이하인 무주택 세대주가 대상이다. 노부모 부양자·장애인·국가유공자·3자녀가구·부모자가정·북한이탈주민·소년소녀가장은 우선공급 받는다.

분양 정보는 한국토지주택(LH)공사가 제공한다. 4월16일부터 19일까지는 분양임대 청약시스템(myhome.lh.or.kr)을 통해 김포 한강신도시 국민임대아파트 1561세대가 공급된다. 29㎡, 36㎡형 등 1인 세대주가 살기 좋은 소형 평형이 전체 중 68%, 1065세대다. 임대보증금은 1200만 원부터 3900만 원, 임대료는 10만 원에서 28만 원 사이다. 이르면 올해 12월 입주할 수 있다.

공공임대주택은 10년 안팎 임대 후 분양 전환할 수 있다. 집값의 일부를 초기 분납금으로 내고 입주한 후, 단계적으로 잔여분납금을 납부한다. 면적은 전용 85㎡ 이하다. 수도권에선 청약저축 가입 후 2년, 수도권 외 지역에선 가입 후 6월이 경과된 무주택세대주한테 신청 자격을 준다. 3자녀 이상·노부모 부양·신혼부부·국가유공자에게는 특별공급한다.

올해엔 유망지역에 전용면적 17~26㎡의 도시형생활주택과 59~135㎡의 주택형까지 다양한 공공임대주택이 나온다. 닥터아파트에 따르면 LH공사는 올 4~7월 사이 서울 강남과 송파·인천 남동구·경기도 수원 광교와 파주·제주·청주 등 14곳에 4881가구의 공공임대 아파트 분양을 준비하고 있다.

↑인천 서구의 한 빌라.ⓒ머니투데이

◇발품 팔면 수도권에 '반값' 아파트 구매 가능 = 미분양 소형 아파트, 경매로 나온 소형 주택에도 기회가 있다.

1만6000여 명의 팬클럽이 있는 '부동산고수' 고준석 신한은행 청담역지점장(cafe.daum.net/gsm888)은 미분양 아파트나 경매 물건으로 나온 소형 주택을 추천했다. 일자리가 많고 지하철이 연결된 수도권 지역의 66㎡(20평) 안팎 소형 아파트는 가격이 잘 떨어지지 않는다는 것이다.

고 지점장은 "돈이 없다고 포기하지 않고 실행하면 기회는 온다"고 말했다. 그가 무료상담해준 33세 김모씨가 대표적 사례다. 구직실패자였던 김 씨는 떡볶이 장사를 시작한지 7년만인 2009년 경매로 파주의 69㎡(25평) 아파트를 샀다. 구매가격은 5500만 원. 1차 법원 감정가격은 9800만 원이었지만 '대지권 미등기'라는 이유로 아무도 거들떠보지 않아 5차 입찰까지 갔던 것이다.

고 지점장은 "대지권 미등기란 말 그대로 대지권이 등기가 안 된 것"이라며 "법원 경매가에 대지 감정가가 있으면 미등기라 해도 대지권이 있는 것이므로 이런 물건은 사도 된다"고 설명했다. 그는 '최근 수도권엔 감정가의 36%까지 떨어진 소형 아파트들이 경매시장에 나와 있다"며 "1년 정도 발품을 팔면서 권리분석을 잘 하면 원하는 집을 마련할 수 있다"고 말했다.

◇"주택은 더 이상 투자의 대상이 아니다" = 자산관리 전문가들은 "주택은 더 이상 투자의 대상이 아니다"라고 입을 모아 말한다.

고 지점장은 "앞으로 집값은 오르는 데만 오를 것"이라며 "중산층이 진입할 수 없는 지역의 집은 투자가치가 없다"고 말했다. 그는 "설사 투자 목적이라고 해도 가진 자산이 적다면 강북지역 재개발 아파트, 기획 부동산에 무턱 대고 투자하지는 말라"며 "수익이 필요하면 상가건물, 빌딩, 오피스텔, 원룸 등 도시형 생활주택 등 수익성 부동산에 투자하라"고 당부했다.

경제교육 사회적기업 에듀머니(www.edu-money.co.kr)의 박종호 기획본부장은 "서민은 대출을 받아 자기 소유의 집을 마련하는 것보다는 안정적인 거주공간을 확보하는 것이 현실적인 목표 설정"이라고 조언했다.

2012년 2월 기준 전세가는 전국 평균 1억3774만 원, 서울은 2억2945만 원이다. 서민이 버는 돈을 모두 모은다고 가정할 때, 서울에 전세를 구하려면 꼬박 5년이 걸린다. 가계저축률이 소득의 2.8%란 걸 감안하면 저축만으로는 174년이 걸린다.

박 본부장은 "정부의 부동산 정책은 부동산 시장 활성화가 아니라 주거복지차원으로 전환해야 한다"고 말했다. 고 지점장은 "어떤 상황에서도 돌아갈 내 집이 있다는 심리적 안정은 매우 크다"며 "정부가 임대주택 공급을 촉진하도록 전 국민적인 주거 문제 해소 운동이 필요하다"고 말했다.