강남3구(강남·서초·송파구) 전셋값을 쥐락펴락하는 ‘파워변수’로 서울대학교 진학자 숫자와 주차장 등이 작용한다는 연구 결과가 나왔다. 한국은행 금융경제연구원 소속 윤병우 연구원은 위와 같은 상관관계를 밝힌 ‘교육환경과 아파트 전세가격간의 관계 분석’이라는 논문을 21일 발표했다.
논문은 2008~2010년 강남3구 아파트(주택형 3개 이상) 단지 1225개를 대상으로 전세가격과 각종 변수들간 상관관계를 조사한 내용을 담았다. 조사 결과를 보면 구내 행정동에서 서울대 합격생이 1명 늘어날 때마다 전세가격은 197만원 오른 것으로 나타났다. 이어 중학교 전입률이 1% 늘어날 때, 대학진학률이 1% 오를 때마다 전세가격은 각각 90만원과 86만원이 올랐다. 보습학원이 1개 늘어날 때 전세 상승폭은 8만원에 그쳐 상대적으로 영향력이 미미했다. 윤 연구원은 “명문대 진학자 수가 많은 고교 주변 아파트는 전세값이 높은 반면 온라인 강좌가 활성화돼 지역 제한없이 유명 학원의 강의를 들을 수 있게 돼 학원 수에 대한 민감성이 예전보다 약해졌다”고 분석했다.
생활편의변수 중에서는 주차공간의 영향력이 가장 강했다. 단지내 평균 주차가능대수가 1대 늘어날 때마다 전세가는 1억488만원 급등했다. 또 욕실이 1개 늘어나면 8669만원, 방이 하나 늘면 7901만원을 추가로 지불해야했다. 중앙·지역난방 아파트는 개별난방보다 4604만원 더 비쌌다. 윤 연구원은 이에 대해 “세입자의 소득 수준이 높아 자동차 보유대수가 많은데 주차공간은 수요에 따라 탄력적으로 대응하기 어려워 민감도가 높다”고 말했다.
전세가격을 끌어내리는 하락변수로는 건물노후도 등이 꼽혔다. 입주년도에서 1년이 지날 때마다 전세가격은 247만원 떨어졌고 가장 가까운 지하철역과 중학교에서 1m씩 멀어질 때마다 각각 6만원과 5만원씩 하락했다.
논문을 보면 지난 3년간 강남3구 전세가격은 최저 4400만원에서 최고 23억2500만원까지 편차가 컸다. 평균 방 개수는 3.2개, 욕실은 1.67개였고 가구당 주차 가능 차량은 1.5대였다. 아파트의 평균 노후도는 13년이었다.
행정동당 보습학원 수는 평균 102.7개에 달했고 중학교 평균 전입률은 5.5%, 최대 25%를 기록했다. 국내외 4년제 대학의 연평균 진학률은 45.7%였고 서울대 진학자수는 매년 8.5명이었다.
