국토해양부(장관 권도엽)는 개발가능성이 작은 토지를 매수한 후 소비자에게 고가로 분양하여 이득을 취하는 소위 ‘기획부동산’으로 인한 피해가 지속적으로 발생함에 따라
대표적인기획부동산의 유형과 대처요령을 제시하여 불법적인 토지 분양으로 인한 피해를 입지 않도록 주의를 당부하였다.
< 최근 기획부동산으로 인한 피해 사례 >
△ 경기도 가평에서 기획부동산 업체가 임야 등을 매수하고 이를 여러 필지로 분할하여, 텔레마케터를 통해 경춘선 복선전철 개통 호재 등을 들어 일반인에게 투자를 권유, 5～10배 가격에 매도(‘11.3)
△ 경기도 양평 등에서 산림을 훼손하고 전원주택단지를 조성하여 73명에게 불법 분양하고 부당이득을 챙긴 기획부동산업자 검찰에 적발(‘11.8)
기획부동산은 보통 일정규모의 부동산을 매입한 후에 이를 소규모(예 : 330㎡, 990㎡)로 분할하여 분양하는 방식으로 운영되며,
과장광고, 허위 개발정보 제시 등을 통해 소비자를 현혹하여 폭리를 취하고 소비자에게 피해를 유발하므로 주의가 요구된다.
국토해양부가 제시한 불법적인 기획부동산의 대표적인 사업 방식*과 이에 대한 대처요령은 다음과 같다.
* 기획부동산은 아래에서 제시하는 방식 하나만을 독립적으로 활용하기보다는 여러 가지 방식을 복합적으로 이용하는 것이 일반적임
① 사업 방식 : 사실상 개발이 불가능한 토지를 대상으로 분양
☞ 대처 요령 : 정보시스템 등을 활용하여 개발 가능여부 확인
기획부동산이 개발이 어려운 일단의 토지를 싼 값에 매입한 후 분할하여 여러 사람에게 높은 가격에 분양하는 사례가 많이 있다.
예를 들어, 용도지역이 보전녹지지역인 토지나 간척지 일대의 토지는 보통 개발행위를 할 수 없는데 마치 개발할 수 있는 것처럼 속여 시세보다 10배 이상의 가격으로 팔아 폭리를 취하는 것이다.
또한, 기획부동산이 일반인에게 분양할 때 토지를 소규모로 분할하기 때문에 해당 토지가 도로에 접하지 않아 건축물을 지을 수 없는 소위 ‘맹지’인 경우가 많아 주의를 요한다.
(대처요령) 국토해양부 등이 제공하는 다양한 토지 관련 정보시스템을 활용하거나 공적장부 등을 토대로 개발할 수 있는 토지인지 여부를 확인해야 한다.
< 정보시스템에서 확인 가능한 정보 >
| 정보시스템 | 확인 가능 정보 |
| 토지이용규제정보시스템 | ▪ 용도지역, 지구 등의 지정현황
▪ 개발행위 제한 내용
▪ 토지이용계획 열람 등
|
| 한국토지정보시스템 | ▪ 지적도(임야도) 등본 열람
▪ 토지이용계획 열람 등 |
| 산지정보시스템 | ▪ 필지정보(주소, 면적, 경사도, 지형등)
▪ 위치정보, 산지전용 인허가 정보 등 |
* 토지대장 등은 민원 24사이트(www.minwon.go.kr)에서 발급받을 수 있음
② 사업 방식 : 분양(매매) 과정에서 허위 개발계획 제시
☞ 대처 요령 : 지자체 문의, 현지 방문으로 사실관계 확인
기획부동산이 확인되지 않은 개발계획을 제시하며 곧 땅값이 급등한다고 소비자를 호도하여 충동계약을 유도하는 사례도 있다.
대상 토지가 지자체가 추진중인 개발계획과 직접 관련 있는 것처럼 선전하거나
확정되지 않은 개발계획을 마치 확정된 것처럼 과장한다.
또는, 매매하려는 부동산에 인접하여 도로가 개설되고 용도변경이 가능하다고 속이거나
투자유치계획이나 개발계획 중 일부 정보만 부풀리는* 등의 허위ㆍ과장 광고로 토지분양계획을 유도하는 경우도 있다.
* (예) ‘00-00 전철 공사중’, ‘00고속도로 IC시대가 열린다’ 등
최근 동계올림픽 개최지로 확정된 평창과 인근의 원주, 행정기관 이전을 앞두고 있는 행정중심복합도시 예정지 및 그 인근에는
교통망 확충계획 등 확인되지 않는 개발호재를 과장하여 광고하는 사례가 있어 주의가 요망된다.
(대처요령) 지자체의 도시ㆍ도로계획 담당부서에 분양업체가 제시하는 개발계획에 대하여 확인하고,
무엇보다도 현지를 방문하여 부동산 현황을 직접 보고 사실관계를 파악하는 것이 중요한데, 현지의 중개업자에게 문의해 보는 것도 방법이다.
③ 사업 방식 : 접근성, 수익성 등 과장
☞ 대처 요령 : 현장답사 등을 통해 교통사정 등 확인
기획부동산은 실증할 수 없는 내용으로 교통사정ㆍ거리 등을 표현하거나 터무니없이 높은 수익성을 내세워 소비자를 현혹한다.
< 기획부동산의 접근성, 수익성 과장 사례 >
△ ‘00IC 1분 거리’ 광고 ☞ 실제 18㎞ 거리로 시속 70㎞로 15분 이상 소요
△ ‘3～4년내 투자가치 200%’, ‘전원주택지 시세 60%’ 광고
☞ 확인되지 않은 수익성과 시세차를 내세움
특히, 분양하는 토지의 정확한 지번을 알려주지 않은 채* 현장답사는 분양하는 토지가 아닌 다른 토지를 대상으로 하여 교통사정과 수익성 등을 과장하고 현혹하는 경우가 많다.
* 기획부동산은 소비자에게 분양토지의 지번을 알려주면 중요한 개발정보가 누설될 우려가 있다고 속여 알려주지 않는 사례가 있음
(대처요령) 대상 토지의 정확한 지번을 파악하고 현장답사를 하여 교통사정*, 공시지가** 등을 확인하고,
* 다음 지도 로드뷰, 네이버 지도, 구글맵스 등을 통해서도 어느 정도의 접근성, 현지 현황 등은 파악 가능
** 개별공시지가는 민원24 사이트 또는 한국토지정보시스템에서 확인 가능
현장 방문이 어려우면 인터넷, 전화 등을 통해 최대한 정확한 정보를 확인하는 노력이 필요하다.
④ 사업 방식 : ‘컨설팅’, ‘투자개발’ 등의 상호 사용
☞ 대처 요령 : 법인등기부등본 열람, 등록된 중개업자인지 확인
부동산중개업 무자격자가 세무서에 컨설팅업으로 등록한 후 부동산 매매․임대차 등을 알선하거나, 부동산 관련 건축․토목업자가 부동산 거래를 알선하는 경우가 있다.
그러나, 공인중개사 자격없이 컨설팅, 투자개발을 가장해 부동산 중개 영업을 하는 것은 불법이며,
이들 무자격자들은 대부분 분양 후 사업장을 폐쇄하거나 법인을 바꾸기 때문에 피해 발생시 구제가 쉽지 않다.
(대처요령) 해당법인의 법인등기부등본을 열람*하여 법인설립일 및 소재지 변경사항을 확인하고, 신생법인이거나 소재지가 수시로 변경된 경우에는 주의해야 한다.
*법인등기부등본 열람 : 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)
참고로, 등록된 중개업자인지 확인하는 방법은
공인중개사에게 신분증(주민등록증 등)을 제시해 줄 것을 요구하여 공인중개사 자격증, 중개사무소 등록증과 대조하거나,
등록관청(시ㆍ군ㆍ구)에 전화하여 적법하게 등록된 업체인지 문의할 수도 있고, 인터넷*으로도 확인이 가능하다.
* 검색창에 ‘지역명(예 : 서울특별시) 한국토지정보시스템’ 검색한 후 해당 창으로 이동 /부동산종합정보/부동산중개업정보/등록확인
⑤ 사업 방식 : 개인(단독소유) 등기가 아닌 공유지분으로 등기
☞ 대처 요령 : 계약서 확인, 필요시 변호사 등 전문가 자문
현장 확인없이 기획부동산의 권유만으로 토지를 매입하였는데 공유지분으로 등기가 되어 있어 토지 이용이 어려운 사례도 있다.
(대처요령) 계약할 때 계약서에 소유관계 등이 어떻게 되어 있는지 반드시 확인하되, 가급적 변호사 등의 전문가 자문을 받아보는 것이 확실한 방법이다.
국토해양부는 기획부동산을 근절하기 위해
필요한 제도 개선을 지속적으로 추진하고 있으며,
* ｢측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙｣ 개정(‘11.10.10 공포)
☞ (개정 전) 법원의 확정 판결을 받으면 허가를 받지 않고도 토지분할 가능
→ (개정 후) 법원의 확정 판결을 받은 경우라 하더라도 관계법령에 의하여 허가를 받아야 토지분할 가능
공정거래위원회 및 소비자단체 등과 협조하여 기획부동산 관련 과장․부당 광고에 대한 모니터링을 강화하고, 소비자 피해가 최소화 될 수 있도록 지속적으로 노력할 계획이다.
국토해양부 관계자는 “과도한 수익률을 보장하는 토지매입 권유가 있을 경우에는 해당 법인 및 대상 토지의 현황 등에 대하여 꼼꼼히 확인하여야 하며,
기획부동산의 과장광고 및 투기사범을 목격하였을 경우 적극적으로 고발하는 자세가 필요하다”고 당부했다.
