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월세가 연체되고 있을 때 미납액을 공제하고 계약을 해제할 수 있는지(3,655)
[부동산메이트] 11-12-19 15:37
Q 1년 계약 후 세입자가 월세를 몇 개월씩 밀렸는데도 계약갱신을 요구 할 경우 차임을 공제하고 계약
을 해지할 수 있는지요?
 
A 임대인이 현재 취할 수 있는 방법은 임차인의 갱신요구를 거절하는 통지를 발송하는 것입니다.
즉 상가건물임대차보호법 제10조 제4항은 "임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에
갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시
임대차한 것으로 본다"고 규정하고 있는 바, 이 같은 묵시적 갱신을 막으려면 적어도 임대차기간
만료 1개월 이전에 갱신 거절의 통지를 내용증명으로 보내야 합니다.
한편, 위 법 제10조 제1항은 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 이때 임대인은
정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 하고 있으므로, 우선, 임대인으로서는 임차인의 갱신
요구가 있기 전에 위와 같은 갱신거절을 통보하여야 하며, 만일 이미 임차인의 갱신요구가 있었
다면 위 법 제10조 제1항 제1호의 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을
연체한 사실'을 들어 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
다만, 임대차기간 만료 시 임대인이 임차인에게 반환할 보증금은 전체보증금 중에서 체납된 차임을
공제한 잔액이 됩니다.
질의한 사안에서는 임차인이 지금 당장 남은 보증금을 반환할 것을 요구하고 있고 더구나 임차인은
남은 임대차기간동안 계속 건물을 사용하려고 하는 것 같습니다.
그러나 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 건물명도 의무는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인
이 임대인에게 남은 보증금을 반환받으려면 그와 동시에 건물을 임대인에게 명도 해 줘야 합니다.
그렇치 않다면 임대인은 남은 보증금을 반환할 의무가 없고, 만일 임대차기간 만료시까지도 임차인
이 계속 차임을 연체하면서 명도하지 않으면 그 때가지의 차임도 보증금에서 공제할 수 있습니다.
결국 임대인으로서는 임대차만료 시 임차인이 건물을 명도 할 때 모든 연체차임을 공제하고 남은
보증금만을 임차인에게 반환하면 됩니다.
 
작성 : 의정부부동산정보통 박과장
출처 : 한국공인중개사협회
 
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